Постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 2171 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Догарь Александры Дмитриевны»

Суть жалобы:

Заявительница с 2012 г. жила в квартире в г. Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 г. орган местного самоуправления принял решение о развитии застроенной территории, из-за чего был изъят для муниципальных нужд участок с домом, где находилась квартира заявительницы. Ей было представлено равноценное жилье в том же населенном пункте. В 2021 г. она решила продать свою недвижимость.

Налоговый орган доначислил заявительнице НДФЛ (пени, штраф) с продажи недвижимости, так как она владела недвижимостью менее пяти лет с момента ее приобретения в 2017 г.

Суд первой инстанции оставил иск заявительницы без удовлетворения, однако апелляционная инстанция изменила это решение и сложила сроки владения обеими квартирами. Суд применил по аналогии оспариваемую норму, согласно которой при продаже жилого помещения или доли в нем, предоставленных взамен освобожденных помещений в связи с программой реновации в Москве, в минимальный предельный срок владения продаваемым жилым помещением включается срок нахождения в собственности освобожденного помещения. Однако кассационная и вышестоящие инстанции посчитали, что такие льготные правила применяются только в Москве.

Позиция Конституционного Суда:

Установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний (для некоторых случаев трехлетний) срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже служит условным индикатором того, что квартира приобретается не для дальнейшей перепродажи в целях быстрого получения дохода.

Хотя включение многоквартирного дома в программу реновации предполагает согласие двух третей его жильцов, не исключен выкуп у гражданина принадлежащего ему помещения помимо его воли, что требует неукоснительного соблюдения конституционных гарантий. В частности, предполагается предоставление нового жилья, которое, однако, может не полностью учитывать индивидуальные потребности гражданина, из-за чего у него может возникнуть оправданный интерес в его продаже.

Оспариваемая норма введена в налоговое регулирование для защиты законных ожиданий граждан и для наиболее полной компенсации возможных потерь, возникающих в связи с проведением программы реновации. При этом льгота установлена не по территориальному признаку (проживание в Москве), а именно в связи с участием в особой градостроительной программе, реализуемой на основании решения федерального законодателя. Это не выходит за пределы законодательной дискреции, а потому само по себе Конституции РФ не противоречит.

Однако программа реновации не исчерпывает основания для принудительного отчуждения жилья у гражданина в конституционно значимых целях. Допускается изъятие земельных участков и расположенных на них зданий для государственных и муниципальных нужд. При осуществлении комплексного развития территории жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом РФ также предусматривается заключение собственником в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством договора о переходе права собственности на жилое помещение с предоставлением ему надлежащих гарантий. И до установления такого регулирования в Градостроительном кодексе в субъектах России и муниципалитетах принимались свои программы обновления жилищного фонда и действовало регулирование, предполагающее расселение и снос многоквартирных домов, в том числе не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, с предоставлением их жильцам новых квартир. В деле заявительницы это было оформлено как изъятие для муниципальных нужд.

В указанных случаях, как и при реновации, право собственности на жилье может прекращаться помимо воли гражданина. В таких условиях установленный НК РФ срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, утрачивает значение условного индикатора для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости. В силу конституционных гарантий гражданин при таком изъятии вправе рассчитывать на компенсацию всех возникших потерь. Он может быть в той же степени заинтересован в учете периода владения освобожденным жильем, как и при реновации. У него аналогично формируются оправданные ожидания по освобождению от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения. Игнорирование в таких случаях периода владения прежним жильем в целях освобождения от НДФЛ подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти, вопреки Конституции РФ. Это свидетельствует о наличии конституционно значимого пробела.

Оспариваемая норма не соответствует Конституции РФ, так как не предусматривает возможности применения специального порядка исчисления минимального предельного срока владения, включающего срок владения освобожденным жильем, к жилому помещению (доле в нем), предоставленному в собственность взамен жилья, право на которое прекращено по решению органа публичной власти, предусматривающему или допускающему прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, не связанному с программой реновации жилищного фонда в Москве.

Законодателю надлежит внести необходимые изменения в действующее правовое регулирование. До тех пор предусмотренный абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением (долей в нем) применяется и в случаях, аналогичных делу заявительницы, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жилое помещение не было признано непригодным для проживания.

Настоящее Постановление не является основанием для пересмотра размера исполненных обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие периоды, а также для пересмотра вступивших в силу судебных актов по иным делам, кроме дела заявительницы.