Особенности получения вычета по НДФЛ при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность

Исчисление размера налогового вычета при приобретении имущества в общую собственность

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность исчисленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями).

Такой порядок, по мнению Конституционного Суда РФ, «уравнивает граждан – участников общей долевой собственности с гражданами – собственниками жилого дома или квартиры»: общая сумма имущественного налогового вычета, предоставляемо-го обеим категориям граждан, остается в пределах единого максимального размера. В противном случае, а именно – при пре-доставлении каждому участнику общей долевой собственности вычета, равного вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма вычета всех участников общей долевой собственности может в несколько раз превысить сумму вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу принципа равенства в сфере налогообложения сноска 1.

Данное разъяснение вызвало многочисленные критические отклики со стороны практикующих специалистов.

К примеру, А.В. Бурцев указывает, что «…разделив льготу между всеми собственниками (включая и тех, кто не может попасть в категорию налогоплательщиков по социальному и имущественному статусу), Конституционный Суд РФ признает пози-цию ФНС России и уравнивает в налоговых правах (в сумме льготы) группу собственников с единоличным собственником жилья. Тот факт, что каждый налогоплательщик обладает персональной налоговой базой, то есть имеет свой уровень доходов и расходов, остается без внимания. И это признается соответствующим Основному закону и принципу равного налогового бремени» сноска 2.

Следует также учесть, что конституционно-правовой смысл в Определении КС РФ был выявлен применительно к нормам подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в редакции от 31.12.2001. Установленные в то время правила предоставления вычета не рассматривали приобретение доли в жилой недвижимости в качестве самостоятельного основания для получения вычета.

С 1 января 2005 г. в соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 112-ФЗ налогоплательщику предоставлено право получения вычета в связи с приобретением доли в жилом имуществе.

Тем не менее представители налоговых органов до настоящего времени придерживаются мнения, что имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости сноска 3 и, следовательно, должен распределяться между совла-дельцами пропорционально их доле в имуществе. При этом на размер получаемого вычета не влияет, участвовал ли совладелец в приобретении доли одновременно с другими приобретателями или приобрел ее отдельно от остальных.

В свою очередь, Минфин России отстаивает позицию, что распределение вычета между совладельцами возможно исключительно в случае одновременного приобретения объекта недвижимости всеми совладельцами сноска 4.

По нашему мнению, налогоплательщику необходимо руководствоваться именно этим разъяснением. В случае возникновения разногласий с налоговым органом гражданин может сослаться на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 34.2 НК РФ письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах обязательны для налогоплательщиков и налоговых агентов.

Однако этим нюансы получения имущественного налогового вычета при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность не исчерпываются.

Так, в случае последующего уточнения или пересмотра размеров долей между первоначальными приобретателями подлежит изменению и размер вычета, на который они претендуют. Подобная ситуация возможна, например, в случае приобретения не-движимого имущества одним из супругов с последующим оформлением нотариального свидетельства о праве собственности на долю супруга в общем имуществе, нажитом за время брака.

В случае последующей передачи долей собственности от одного владельца другому (не входящему в состав первоначальных приобретателей) по договору купли-продажи продавец сохраняет право на получение вычета по ранее приобретенной им доле в полном объеме, а покупатель получает право на вычет в размере фактически понесенных расходов по приобретению доли соб-ственности.

Также следует учесть, что при общей долевой собственности на имущество в случае невозможности использования имущественного налогового вычета одним из совладельцев в соответствии с его долей это право другому совладельцу не передается. В свою очередь, при приобретении недвижимости в общую совместную собственность допускается распределение вычета на основании письменного заявления совладельцев. Следует отметить, что совладельцы распределяют между собой именно размер вычета, а не доли в принадлежащем им имуществе.

Как отмечают представители Минфина России, совладельцы не вправе изменить достигнутое соглашение сноска 5. Это касается и случая, когда остаток неиспользованного вычета переносится на последующие налоговые периоды.

Следует обратить внимание, что в Налоговом кодексе РФ не содержится разъяснений ситуации, когда при приобретении имущества в общую совместную собственность совладельцы обращаются в налоговую инспекцию с просьбой предоставить имущественный налоговый вычет в полном объеме одному из них.

Ранее Минфин России считал, что допустим полный отказ от предоставления вычета в пользу одного из совладельцев сноска 6.

Но будет ли считаться совладелец, отказавшийся от получения вычета, лицом, использовавшим свое право на его получение?

Налоговые консультанты по данному поводу сноска 7 рекомендуют при приобретении супругами жилья в совместную собственность оформить заявление, согласно которому вычетом по уже купленной квартире в полном объеме будет пользоваться только один из супругов, чтобы у второго сохранилось право на вычет при приобретении другого жилья.

С этим категорически не согласны представители налоговых органов. Их позицию разделил и Минфин России сноска 8.

Налогоплательщики, приобретшие имущество в общую совместную собственность, могут только согласовывать между собой соотношение, в котором имущественный налоговый вычет будет распределяться между ними.

Частным случаем такого согласованного решения совладельцев имущества (супругов) является распределение между ними вычета в отношении 100 и 0%.

При согласовании порядка распределения вычета между совладельцами каждый из них реализует свое право на получение вычета. Повторное предоставление права не допускается.
С еще одной специфической проблемой совладельцы могут столкнуться на этапе документального подтверждения права на вычет. Налоговый кодекс РФ требует, чтобы факт совместного владения собственностью подтверждался в том числе платеж-ными документами, свидетельствующими о факте несения лицом, претендующим на вычет, реальных затрат по приобретению собственности.
Достаточно часто платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, оформляются на одного из собственников, что затрудняет возможность получения вычета остальными, поскольку представители налогового ведомства требуют, чтобы платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, относились именно к налогоплательщику, претендующему на вычет. По их мнению, семья как субъект гражданских правоотношений не является налогоплательщиком в целях, установленных главой 23 НК РФ.

Если собственность была приобретена супругами и оформлена в совместную собственность, описанная проблема может разрешиться достаточно легко. Следует руководствоваться положениями пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ и статей 33, 34 Семейного кодекса РФ, устанавливающими законный режим имущества супругов: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом неважно, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Согласно разъяснениям Минфина России сноска 9 в такой ситуации вычет может быть предоставлен как одному, так и обоим супругам (в пропорции, установленной в их заявлении). Во всех остальных случаях, в том числе если имущество приобретено супругами, но оформлено в общую долевую собственность, потребуются дополнительные документы, подтверждающие факт несения расходов всеми собственниками.

Одним из наиболее простых способов выхода из создавшейся ситуации является оформление доверенности, в которой одно-му из собственников поручается внесение денежных средств в оплату стоимости приобретаемого имущества за другого собственника. Важно, чтобы дата оформления доверенности предшествовала дате фактической оплаты приобретаемого имущества.

Перераспределение размера вычета или отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца по имуществу, приобретенному в общую долевую собственность, Налоговым кодексом РФ не предусмотрены сноска 10.

Получение вычета при реализации доли без продажи объекта в целом

При попытке получить имущественный налоговый вычет в связи с реализацией доли в имуществе без продажи объекта в целом налогоплательщика подстерегает множество проблем.
По устоявшемуся мнению территориальных налоговых органов сноска 11, в этой ситуации все равно необходимо распределять размер вычета между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Соответственно, при продаже лицом своей доли, равной, к примеру, 1/2 доли квартиры, размер его вычета составит не 1 млн руб., а только 500 тыс. руб. Такой алгоритм должен применяться и в случае, если другой собственник свою долю в течение налогового периода не продавал.

Такое разъяснение представляется неверным по следующими причинам.

1. В подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ говорится именно о «реализации имущества, находящегося в об-щей долевой либо общей совместной собственности», а не о долях такого имущества. То есть законодатель подразумевает ситуацию, когда предметом купли-продажи является имущественный объект целиком.

Определенное подтверждение правильности нашей позиции можно встретить в письме ФНС России от 25.09.2006 № 04-2-03/150@, в котором указано, что основанием применения нормы о распределении вычета является один договор купли-продажи, предметом которого должно быть именно имущество в целом, а не доли в нем.

Из этого объяснения можно заключить, что при продаже имущества путем заключения нескольких договоров купли-продажи, предметом которых являются соответствующие доли в имуществе, распределение суммы вычета не происходит, и каждый из продавцов получает его в полном размере сноска 12.

2. Очевидно, что законодатель не ставил целью ввести дополнительный лимит предоставления вычета применительно к операциям по продаже имущественных долей. В тексте нормы содержатся именно правила распределения размеров вычета между совладельцами проданного имущества.

На эту особенность указывает и Минфин России в письме от 03.07.2006 № 03-05-01-03/09: «…в Налоговом кодексе гово-рится именно о распределении вычета между совладельцами имущества, а не о получении каждым из них отдельного имуще-ственного налогового вычета».

3. В Налоговом кодексе РФ говорится о распределении вычета между совладельцами, а не о пропорциональном снижении его размеров, адекватно доле каждого в общей собственности.

4. Если следовать буквально разъяснению налоговых органов, то окажется, что при продаже 1/2 доли квартиры общий размер вычета в сумме 1 млн руб. должен быть поровну распределен между продавцом доли и тем из совладельцев, который свою до-лю не продавал, а значит, и не имеет права на вычет.

Право налогоплательщика на получение вычета в полном объеме, без уменьшения суммы пропорционально размеру проданной им доли, неоднократно подтверждалось в судебном порядке.
Таким образом, распределение вычета между совладельцами имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (при реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) должно происходить только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. Соответственно под долями следует понимать доли в праве общей собственности.

Получение вычета при продаже долей в зависимости от времени их нахождения в собственности

Размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения имущества в собственности. Если доли находились в собственности налогоплательщиков более трех лет, то вычет может быть предоставлен в сумме дохода, полученного от про-дажи недвижимого имущества пропорционально долям.

При этом в отношении доли в имуществе, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме дохода от продажи пропорционально его доле, но не превышающий 1 млн руб. сноска 13

Однако в случае, если даже квартира была продана не по долям, а как единый объект, вычет может распределяться и по до-лям.

Получение вычета родителем за несовершеннолетнего ребенка

По сделке купли-продажи недвижимого имущества, заключаемой законным представителем несовершеннолетнего, собственником приобретаемого имущества является несовершеннолетний. Он же является покупателем по договору купли-продажи.

Однако несмотря на то, что Налоговый кодекс РФ не вводит по данному вопросу никаких прямых ограничений, получение вычета по имуществу, оформленному в собственность несовершеннолетнего лица, до недавнего времени было весьма затруднено. При оформлении приобретаемого жилья на имя малолетних детей, студентов, а также пенсионеров или неработающих инвалидов эти лица, как правило, не могли воспользоваться правом на вычет, так как у них нет облагаемых НДФЛ доходов. Возможности получить вычет в сумме, израсходованной на приобретение доли квартиры, принадлежащей несовер-шеннолетнему ребенку, не было и у родителя.

Иную позицию занял Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П: соответствующие нормативные предписания подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ должны рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями действующего законодательства. Поэтому родитель, приобретший за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера вычета, установленного законом.

Тем не менее, как продолжают считать представители ФНС России сноска 14, положения Постановления КС РФ № 5-П применимы все же исключительно к описанной в нем ситуации и не распространяются на случай оформления приобретенного жилья в собствен-ность только несовершеннолетних детей.