Недвижимость: четкие контуры

Сказку о трех поросятах можно рассказать в фискальном ключе.

Налоговый инспектор С. Волк проверяет, относятся ли жилища братьев к объектам налогообложения. Первые два не имеют прочной связи с землей: разрушаются при малейших внешних воздействиях. Эти шалаши недвижимостью не назовешь.

Иное дело дом третьего брата. Он прочен и нерушим, что установлено экспериментально. Но проделки злокозненного Наф-Нафа приводят азартного и голодного С. Волка, не способного остановиться вовремя, к недоброму концу.

Эта история поучительна в разных аспектах. Но мне она припомнилась в связи с планами Правительства РФ уточнить понятие недвижимости. Такая необходимость вызвана фискальными проблемами. Из бюджетов субъектов Федерации выпало по меньшей мере 180 млрд руб.¹ доходов из-за того, что налог на имущество организаций перестали взимать с машин, оборудования и прочего движимого имущества – активной части производства².

В результате этого правильного шага, стимулирующего промышленную реновацию, усилились попытки искусственно расширить понятие недвижимости и хоть как-то возместить потери. Денег ведь нужно не меньше, чем прежде.

Ключевой признак недвижимости по российскому праву – прочная связь объекта с землей. Но это критерий трудноприменимый в целом ряде случаев. Отсюда многочисленные споры в отношении буровых вышек, трубопроводов, линейно-кабельных сооружений, трансформаторов и т. п. В судах исследуется, можно ли перенести эти объекты без существенного вреда их назначению. Ответ требует проведения глубоких технических, строительных и иных экспертиз. Поэтому разбирательства долгие и дорогостоящие³.

Напротив, есть сооружения, связанные с землей «наглухо», но которые нельзя назвать самостоятельными имущественными объектами: заборы, дорожки, ирригационные сооружения и т. п. Это составные части самого земельного участка, иногда ошибочно называемые улучшениями. О них тоже ведутся налоговые споры. Результаты разные.

Есть пограничные ситуации: вспомогательные и временные сооружения, которые могут возводиться без разрешения на строительство. Самостоятельного экономического значения они не имеют и как облагаемая налогом недвижимость также не должны рассматриваться. Между тем не всегда так происходит на практике.

Есть разные пути реформирования отношений, связанных с недвижимостью. Классический вариант – признавать недвижимыми вещами только земельные участки, а возведенные на них постройки вне зависимости от капитальности – составными частями участков, увеличивающими их стоимость, в том числе и для целей налогообложения. Так и поступают во многих странах. Однако это решение явно требует серьезной перестройки всего российского законодательства о налогообложении недвижимого имущества. А это сейчас невозможно.

Предлагаемые поправки в ГК РФ⁴ синхронизируют гражданское законодательство с градостроительным и земельным. В частности, понятие зданий и сооружений определяется с помощью понятия «объект капитального строительства». Четче регулируются вопросы «преобразования» одной недвижимой вещи в другую (здания в помещения и проч.), состав линейных объектов инженерной инфраструктуры, понятия предприятия, единого недвижимого комплекса и др. Все это крайне важно для налогообложения имущества и влияет на него.

Другой объемный 30-страничный законопроект⁵ предполагает поправки в череду нормативных актов, регулирующих оборот недвижимости: земельный, жилищный, градостроительный кодексы, законы об ипотеке, государственной регистрации недвижимости, садоводстве и др.

Любые изменения, с какой бы благой целью они ни принимались, создают турбулентность. В данном случае весьма сильную, поскольку речь идет о фундаментальных отношениях. Налоговые эффекты изменения гражданско-правовых отношений до конца не известны, ведь речь идет не только о защите налогоплательщиков, квалификация имущества которых неясна, но и о пополнении региональных бюджетов.

Найдется немало любителей половить рыбку в мутной воде. Надо быть готовым как к новым возможностям, так и к новым рискам. Изменения состава своей недвижимости надо четко осознать и зафиксировать. Для этого нужен заблаговременный аудит имущественной базы с гражданско-правовой и налоговой точек зрения. Его цель – воспользоваться всеми налоговыми благами изменений и не допустить доначислений и штрафов из-за того, что какое-то имущество (как, например, объекты незавершенного строительства) вдруг окажется в налогооблагаемом составе.

Несмотря на то что забот много, в целом, конечно, недвижимость лучше иметь. Хотя бы такую, как у Наф-Нафа. Но помнить, что волки нынче другие.

С уважением,
С.Г. Пепеляев

S.G. Pepeliaev
Real estate: clear contours